LA LOCAZIONE I SUOI CONTRATTI

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a

far godere ad un’altra (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per

un dato tempo, verso corrispettivo (canone di locazione). Art. 1571 c.c.

Il contratto è un contratto di durata, avente natura consensuale e, a titolo

oneroso perché al conduttore spetta il diritto personale di godimento dietro

corresponsione di un canone.

La legge n. 392/1978 conteneva la disciplina organica di tutta la materia delle

locazioni di immobili urbani ed il principio dell’equo canone come canone

stabilito dalla legge e non dalla libera contrattazione delle parti. Dopo fu

introdotta la L. n. 359/1992 dei patti in deroga, la quale prevedeva che i

contratti ad uso abitativo fossero liberi nel canone. Infine la L n.431/1998 che

disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo, dalla applicazione di

questa legge sono esclusi i contratti stipulati per soddisfare esigenze locative di

immobili adibiti ad uso diverso dall’abitativo (negozi, capannoni industriali,

alberghi, ecc.) per i quali trova applicazione la L. n. 392/78 e le disposizioni

civilistiche. La L. 359/92 è stata soppressa.

L’oggetto del contratto di locazione può essere ogni cosa mobile o immobile,

purché sia possibile, lecita, determinata o determinabile. Non sono suscettibili

di locazione i beni demaniali. La locazione di autorimesse, posti auto, cantine,

ripostigli e locali di deposito è regolata dagli accordi delle parti e dalle norme

del codice civile, purché non siano pertinenze o accessori del bene principale,

perché in tal caso restano assoggettati allo stesso regime giuridico.

La sublocazione non è ammessa, il conduttore non può locare totalmente

l’immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente

l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata.

In caso di divorzio del conduttore che ha sottoscritto il contratto può

subentrare l’altro coniuge se la casa coniugale è stata assegnata con

provvedimento giudiziale.

Le principali obbligazioni del locatore sono:

- Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;

- Garantirne il pacifico godimento durante la locazione;

- Mantenerla in stato da servire all’uso convenuto.

Inoltre deve:

- Eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate,

quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;

- Risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di

averli ignorati senza colpa al momento della consegna.

Le principali obbligazioni del conduttore sono:

- Prendere in consegna la cosa (con la consegna delle chiavi ne diviene

detentore) e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel

servirsene per l’uso determinato dal contratto;

- Dare il corrispettivo canone e oneri condominiali nei termini convenuti.

Sono interamente a carico, salvo patto contrario, sia nelle locazioni ad

uso abitativo, sia in quelle ad uso diverso dall’abitativo, le spese relative

al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione

dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del

riscaldamento e del condizionamento dell’aria, nonché alla fornitura di

altri servizi comuni;

- Mantenere il bene locato in buono stato effettuando le riparazioni di

ordinaria amministrazione, ossia quelle dipendenti da deterioramenti

prodotti dall’uso. Il conduttore di un immobile ad uso abitativo, che di

propria iniziativa vi abbia apportato notevoli miglioramenti, nel

riconsegnare l’immobile al proprietario non ha diritto a nessuna

indennità.

- Rispettare la destinazione d’uso convenuta. Nel caso il conduttore

adibisca l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può

chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne

ha avuto conoscenza, decorso tale termine senza che sia stata richiesta,

al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo

dell’immobile.

- Alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore deve restituire il

bene locato nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento

d’uso.

La locazione ad uso abitativo L. n. 431/1998

La locazione degli immobili ad uso abitativo è regolata dalla legge n. 431

del 9 dicembre 1998, secondo la quale il locatore ed il conduttore hanno la

facoltà di scegliere tra:

● contratti a canone libero, nei quale si prevede la libera determinazione della

misura del canone da parte dei contraenti, rimanendo stabilita dalla legge solo

la durata minima della locazione che, non deve essere inferiore a quattro anni

rinnovabili per altri quattro (4+4);

● contratti a canone convenzionale o agevolato, nei quali si prevede un canone

stabilito tra le associazioni sindacali delle parti, con accordi definiti in sede

locale, ed una durata minima stabilita dalla legge di tre anni prorogabile per

altri due (3+2);

● contratti di natura transitoria, la cui durata non può essere inferiore ad un

mese e non può superare i diciotto mesi (1/18 mesi);

● contratti per studenti universitari, la cui durata va dai sei mesi ai 36 mesi

(6/36 mesi).

Le prescrizioni della legge n. 431/98 non si applicano ai contratti di locazione

relativi agli immobili vincolati o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9,

che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina del codice civile qualora non

siano stipulati con contratti agevolati; agli alloggi di edilizia residenziale

pubblica; agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Nei contratti di locazione ad uso abitativo il conduttore può recedere dal

contratto prima della scadenza se è previsto dal contratto o se ricorrono gravi

motivi.

I contratti a canone libero

Ai sensi dell’art. 2 della legge 431/98 possono essere stipulati contratti a

canone liberamente convenuto dalle parti, di durata non inferiore a 4 anni,

decorsi i quali il contratto si rinnova per altri 4 anni, salvo il diniego di rinnovo

alla prima scadenza del locatore per:

-adibire l’immobile ad uso personale o familiare;

-per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;

-vendere l’immobile a terzi a condizione che, non abbia la proprietà di altri

immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale

ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne

comunicazione al conduttore, sei mesi prima della scadenza, tramite un atto

notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative

alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad

esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal

ricevimento della comunicazione).

Dalla seconda scadenza del contratto di locazione in poi ciascuna delle parti

può proporre all’altra il rinnovo o la rinuncia, sempre dando un preavviso di sei

mesi prima della scadenza. Il conduttore può recedere dal contratto prima

della scadenza se è previsto dal contratto (clausola penale) o se ricorrano gravi

motivi o giusta causa (recesso legale) dando sempre un preavviso di sei mesi.

Il contratto si risolve per inadempienza da parte del conduttore quando

quest’ultimo non abbia versato il canone decorsi 20 giorni dalla scadenza. È

possibile prevedere contrattualmente l’aggiornamento del canone in base agli

indici ISTAT, fino al 100% degli stessi, o prevedere un diverso indice di

aggiornamento. L’aggiornamento va sempre espresso in contratto, in difetto il

locatore non può vantare alcun aggiornamento del canone che resterà fisso ed

invariabile per l’intera durata.

I contratti agevolati

Le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del

canone all’interno dei valori minimi e massimi, stabiliti per fasce di oscillazione

per le aree omogenee. Questi contratti non possono avere durata inferiore a

tre anni. Alla prima scadenza il contratto è prorogato di diritto di due anni,

fatta salva la facoltà di diritto del locatore di disdetta per:

- adibire l’immobile ad uso personale o familiare;

- per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;

- vendere l’immobile a terzi a condizione che non abbia la proprietà di altri

immobili ad uso abitativo, oltre quello adibito ad abitazione principale. In tale

ipotesi al conduttore spetta il diritto di prelazione. Il locatore deve darne

comunicazione al conduttore, sei mesi prima della scadenza, tramite un atto

notificato dall’ufficiale giudiziario, contenente una serie di informazioni relative

alla somma richiesta, alle condizioni della compravendita e all’invito ad

esercitare il diritto di prelazione (diritto da esercitare entro 60 giorni dal

ricevimento della comunicazione).

Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha diritto di

attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo

comunicando con lettera raccomandata la propria intenzione almeno sei mesi

prima della scadenza. In mancanza di comunicazione il contratto si rinnova

tacitamente alle stesse condizioni.

I canoni possono essere incrementati ogni anno in misura non superiore al

75% delle variazioni ISTAT, purché tale adeguamento venga indicato nel

contratto.

I contratti di natura transitoria

Le parti possono stipulare contratti di locazione di natura transitoria, per

soddisfare delle esigenze specifiche del locatore o di un suo familiare oppure

del conduttore o di un suo familiare, indicate espressamente in contratto.

Questi contratti hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18

mesi. È prevista la facoltà di recesso per gravi motivi del conduttore. Il

contratto di locazione transitoria è definita a livello locale quindi con canone

liberamente determinato dalle parti. Solo nelle aree metropolitane (Roma,

Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e

Catania), nei comuni con esse confinanti e comuni capoluogo di provincia, i

canoni di locazione dei contratti sono stabiliti dalle parti all’interno dei valori

minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee

individuate negli accordi territoriali.

I canoni di locazione possono essere aggiornati nella misura contrattata dalle

parti e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice

nazionale dei prezzi al consumo.

I contratti per studenti universitari

Nei comuni con sedi di università o di corsi universitari, nei comuni

limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di

perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di

residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari. Il valore

del canone è definito dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti

per fasce di oscillazione per aree omogenee. La durata minima è di sei mesi e

massima di trentasei mesi (rinnovabile per uguale periodo, salvo disdetta del

conduttore). È prevista la facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi

motivi (anche di recesso parziale in caso di pluralità di conduttori).

I canoni nel corso della locazione possono essere aggiornati nella misura

contrattata dalle parti e comunque non superiore al 75% della variazione

ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo dell’anno precedente.

Per la stipula di un valido contratto di locazione ad uso abitativo è richiesta la

forma scritta. La L. n.311/2004 sancisce la nullità dei contratti di locazione se

non sono registrati. È ammessa la registrazione anche verbale.

La Cedolare sulle locazioni

Dal 2011 con D.Lgs. n. 23 (cedolare secca) è possibile scegliere un

nuovo regime di tassazione agevolata del reddito derivante dagli immobili

locati per finalità abitative, in alternativa a quello ordinario attualmente

vigente. Consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa,

in sostituzione dell’irpef e relative addizionali, dell’imposta di bollo e di registro.

Con il nuovo regime non si versano più l’Irpef, l’addizionale regionale,

l’addizionale comunale, l’imposta di registro, l’imposta di bollo ma:

-per i contratti di locazione a canone libero si versa un’imposta pari al 21% del

canone annuo stabilito dalle parti;

-per i contratti a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei

comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) e nei comuni con

carenze di disponibilità abitative (Roma, Milano, Bologna, Napoli, ecc.) si versa

un’imposta pari al 10% del canone annuo.

Il nuovo regime facoltativo è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di

proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate.

Gli immobili sui quali si può scegliere il regime della cedolare secca sono:

-le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa

l’A10 uffici e studi privati);

-le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Chi decide di avvalersi del nuovo regime ha l’obbligo di comunicarlo al

conduttore dell’immobile locato con lettera raccomandata. Con la

comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del

canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento

Istat.

Al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario

dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (in tal caso il diritto di prelazione

accordato ai coeredi prevale su quello del conduttore) e se il locatore vende

l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado.

Locazioni ad uso diverso dall’abitazione

Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione sono regolate dalla L. n. 392

del 1978.

La durata minima delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione è:

- Non inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali,

commerciali e artigianali o di interesse turistico, nonché all’esercizio

abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo e su tutti

gli immobili urbani adibiti a particolari attività quali quelle ricreative,

assistenziali, culturali e scolastiche, nonché sedi di partiti o sindacati;

- Non inferiore a nove anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiera o

all’esercizio di attività teatrali.

Se non è pattuita la durata, oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la

durata minima stabilita per legge. Le parti possono prevedere anche una

durata superiore alla minima prevista ma mai eccedente i trenta anni (art.

1573 c.c.).

Se la locazione ha carattere stagionale, il locatario è obbligato a locare

l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo allo stesso

conduttore che richiede il rinnovo prima della scadenza annuale.