COSTRUZIONI: PROGETTAZIONE EDILIZIA E TIPI DI STRUTTURE

COSTRUZIONI

 CATEGORIE DEGLI IMMOBILI

Ai fini dell’attività dell’agente immobiliare le varie classificazioni a cui fare riferimento sono

quelle che individuano gli immobili in modo organico e pratico onde ottenerne una suddivisione

utile alla catalogazione ed alla elaborazione con programmi informatici delle offerte immobiliari.

La conoscenza della destinazione d’uso di un bene è importante perché essa può farne variare il

valore economico; individuando ogni categoria per tipologia d’uso, gli immobili si possono

suddividere in:

- terreni agricoli: sono i terreni che il P.R.G. destina esclusivamente all’attività agricola; non

si può considerare edificabile un terreno agricolo anche se la normativa urbanistica in vigore

consente l’edificazione di alcuni tipi di costruzioni. Sui terreni agricoli, infatti, si possono

edificare solo le costruzioni necessarie alla conduzione del fondo; il fondo viene ritenuto

predominante sulle costruzioni e queste ultime, considerate parti accessorie, possono essere

costituite sia da edifici residenziali ad uso dei conduttori del fondo, sia da costruzioni

strettamente connesse all’attività agricola (capannoni per il ricovero di macchine ed attrezzi,

silos, stalle ecc.).

- terreni edificabili: sono quelli caratterizzati dalla specifica natura edificatoria e si

distinguono in terreni destinati ad uso industriale, commerciale, artigianale, direzionale e

residenziale: i piani urbanistici di previsione dividono il territorio in varie zone

classificandone la possibilità edificatoria secondo il tipo di sviluppo che si vuol dare al

territorio comunale;

- fabbricati ad uso industriale ed artigianale: comprendono tutti i fabbricati destinati allo

svolgimento delle attività connesse alla trasformazione e alla produzione di beni. Le

costruzioni industriali sono usualmente situate ai margini del perimetro urbano in apposite

zone a destinazione urbanistica industriale e/o artigianale;

- fabbricati ad uso commerciale e/o di servizi: magazzini di vendita, negozi, uffici bancari,

uffici assicurativi, ecc.;

- fabbricati di uso pubblico: uffici amministrativi, scuole, edifici per il culto, edifici ad uso

ricreativo-culturale, edifici ad uso sanitario e/o assistenziale, ecc.;

- fabbricati ad uso residenziale: sono quelli destinati ad uso abitativo.

Considerato che gli immobili residenziali sono il riferimento più specifico e frequente per l’agente
immobiliare, di seguito si approfondiranno i temi relativi alla suddivisione morfologica della casa di
abitazione, ai tipi edilizi e agli spazi della casa.

Una costruzione si compone di un insieme di parti, dette elementi di fabbrica, tra loro correlate ed
integrate, aventi ciascuna caratteristiche ed attributi specifici di utilizzazione e collocazione con una
o più delle seguenti funzioni:
- garantire la stabilità dell’organismo;
- delimitare e classificare lo spazio;
- assicurare condizioni di comfort.

Gli elementi di fabbrica si possono dividere in due tipi: elementi di tipo strutturale ed elementi di
tipo non strutturale.
I principali elementi di fabbrica di tipo strutturale si possono così schematizzare:
- strutture di fondazione;
- strutture portanti verticali;
- strutture portanti orizzontali.
Le strutture di fondazione sono quelle parti della struttura portante che si trovano a contatto con il
terreno, o in esso affondate, e hanno la funzione di trasmettere e ripartire sul terreno stesso il peso, i
carichi e le sollecitazioni cui la costruzione è soggetta.
Le strutture portanti verticali sono costituite dal complesso degli elementi strutturali aventi
funzioni di sostegno (muri portanti esterni, muri maestri, pilastri in cemento armato, ecc.).


Le strutture portanti orizzontali sono costituite dal complesso degli elementi strutturali aventi
funzioni di collegamento tra le strutture portanti verticali (archi, volte, travi, solai intermedi, solai di
copertura piani o inclinati).
I principali elementi di fabbrica di tipo non strutturale si possono così riassumere:
- tramezzi e tamponature esterne;
- elementi di finitura;
- infissi interni ed esterni;
- impianti.
I tramezzi sono elementi di fabbrica che hanno la funzione di suddividere verticalmente lo spazio
interno della costruzione; sono di piccolo spessore e non hanno generalmente funzioni statiche. Essi
debbono accoppiare alla leggerezza l’afonicità e la resistenza agli urti; generalmente sono costituiti
da mattoni forati ovvero da pannelli prefabbricati.
Nelle costruzioni ad ossatura indipendente – sia in cemento armato che in ferro – il compito della
chiusura muraria verso l’esterno viene affidato a tamponature costituite anch’esse da mattoni forati
ovvero da pannelli di tamponatura isotermici ed afonici opportunamente studiati.
Le opere di finitura sono costituite essenzialmente da pavimenti, rivestimenti, intonaci, manti di
copertura, controsoffitti, ecc..
Gli infissi sono elementi di fabbrica che nelle costruzioni sono adoperati per la chiusura delle
aperture lasciate nei muri esterni e nei muri divisori (porte e finestre); possono essere in legno,
ferro, acciaio, alluminio, ed oggi anche in resine sintetiche.
Con il termine impianti si definiscono quell’insieme di “servizi tecnici” che sono divenuti parte
integrante ed essenziale di una costruzione edilizia.
I principali impianti negli edifici sono:
- l’impianto idrico sanitario
- l’impianto termico
- l’impianto elettrico

Con il termine “impianto idrico sanitario” si definisce l’insieme degli impianti necessari
all’approvvigionamento, all’erogazione e allo scarico dell’acqua. Sotto il profilo funzionale vanno
distinti in reti di approvvigionamento idrico, reti di scarico delle acque nere, reti di smaltimento
delle acque meteoriche.
L’impianto termico è quello che serve per il riscaldamento dell’edificio e nella maggioranza dei casi
si tratta di impianti cosiddetti ad acqua calda o termosifone.
L’impianto elettrico è quello che ha lo scopo di distribuire, all’interno dell’edificio, l’energia
elettrica necessaria all’illuminazione artificiale e necessaria al funzionamento dei diversi apparecchi
utilizzatori quali elettrodomestici, motori vari, ecc.

Tutti gli impianti interni ad un edificio o ad una abitazione devono essere realizzati nel rispetto del
D.M. 37/08 in vigore dal 27.03.08 (decreto del Ministero dello Sviluppo Economico). Tale decreto
ha sostituito la Legge 46/90 (Norme per la sicurezza degli impianti).

La progettazione, per grandi linee, può essere suddivisa nelle seguenti fasi:
- progetto di massima;
- progetto esecutivo;
- disegni di insieme e di particolari costruttivi.
La progettazione architettonica richiede la rappresentazione dell’opera in tutte le sue parti. Occorre
quindi descrivere sia l’aspetto interno, tramite piante e sezioni, che l’aspetto esterno della
costruzione tramite prospetti, pianta della copertura, planimetria generale.
Le scale di rappresentazione
Se si deve disegnare su di un foglio di carta una pianta di un fabbricato evidentemente non è
possibile dare al disegno la grandezza reale della superficie da rappresentare. Il problema si risolve
disegnando una forma più piccola ma simile a quella reale del fabbricato. Questa operazione viene
sintetizzata col termine di rappresentazione in scala.
Per esempio: scala 1:100 significa che 1 cm. sulla carta corrisponde a 100 cm. nella realtà.
Ancora: scala 1:50 significa che 1 cm. sulla carta corrisponde a 50 cm. in realtà.


La quotatura dei disegni
La quotatura viene eseguita prevalentemente su piante e sezioni mentre nei prospetti vengono
indicate le quote essenziali.
Gli elaborati si quotano tenendo presente il procedimento di esecuzione dei lavori; nelle piante degli
edifici si dispongono, pertanto, partendo dall’esterno.
All’esterno si pongono le dimensioni totali, lo spessore dei muri portanti, le distanze che
intercorrono tra di loro e le distanze tra gli assi di simmetria delle aperture; all’interno le quote per
la posizione dei tramezzi e degli accessori.
Ogni disegno deve portare tutte le quote atte a individuare l’oggetto rappresentato in modo evidente
e preciso. Le quote principali devono apparire in evidenza.
Le quote di livello vanno riferite alla quota 0.00 che in un edificio è quella del piano terreno al
finito.
Le misure si riferiscono al rustico dell’edificio.
Le unità di misura che si usano sono:
- i millimetri per le opere in acciaio;
- i centimetri per lo spessore dei muri, canalizzazioni, tubi in genere, pedate delle scale,
ascensori, ecc.;
- i metri per tutte le altre parti.
In una stessa tavola non si cambia l’unità di misura.

Segni convenzionali per la progettazione edilizia

Negli elaborati tecnici di progetto (piante e sezioni) è necessario rappresentare gli elementi
costruttivi, le parti dell’impianto elettrico, idrico-sanitario e dell’arredamento. A tal proposito si usa
una simbologia normata il più possibile universale.
Gli elaborati tecnici di un progetto architettonico
Gli elaborati tecnici che compongono un progetto architettonico di un edificio si possono dividere
in planimetrie, piante, prospetti e sezioni.
Le planimetrie si inseriscono nel progetto sotto forma di stralcio per l’inquadramento territoriale
dell’edificio da costruire. Si utilizzano carte topografiche dell’I.G.M. (Istituto Geografico Militare)
in scala 1:25.000 che coprono tutto il territorio nazionale, oppure le carte regionali in scala 1:10.000.