PROPOSTA DI ACQUISTO IMMOBILIARE CON CONDIZIONATA SOSPENSIVA ART.1353 CODICE CIVILE

Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".

La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.

La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze, manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della  preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo.

La condizione è sempre apposta, presuntivamente, nell'interesse di entrambe le parti. Qualora la condizione fosse apposta ad esclusivo favore di una sola delle parti, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista.

Se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l'erogazione di un mutuo, si consiglia di specificare chiaramente, a maggiore tutela della parte acquirente, quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale. Infatti, le ragioni per cui un acquirente decida di non proseguire nell'acquisto di un immobile potrebbero dipendere non solo dal generico mancato ottenimento di un mutuo, ma anche dall'ipotesi che la banca conceda un importo inferiore alle aspettative ed alle necessità del richiedente, ovvero, che il rateo proposto dall'istituto di credito sia ritenuto eccessivamente oneroso dal promittente l'acquisto.

Nel ricordare che il diritto alla provvigione del mediatore sorge, in presenza di una condizione sospensiva, all'avverarsi dell'evento previsto che determinerà l'efficacia del contratto, una clausola generica, da adattare alla singola fattispecie contrattuale.

Qualora le parti di un contratto abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro cui questo può utilmente avverarsi, può ottenersi la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva o per l'avveramento della condizione risolutiva. In siffatta ipotesi, pertanto, non sarà necessaria la previa fissazione di un termine da parte del Giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., se l'Autorità giudiziaria ritenga che sia passato un lasso di tempo congruo entro cui l'evento previsto si sarebbe dovuto e potuto verificare.