ESTIMO: MATERIA CHE STUDIA LE VALUTAZIONI

ESTIMO

La parola “estimo” deriva da stimare che significa, anche nel linguaggio corrente, attribuire un
valore.
I valori possono essere di tipi diversi in relazione alla persona o cosa cui si riferiscono ed in
relazione allo scopo che è alla base della ricerca del valore.
In riferimento alle persone si possono avere valori morali, professionali, fisici, estetici, ecc..
In riferimento alle cose, le varie caratteristiche (estetica, dimensioni funzionalità, durata, ecc.)
possono essere compendiate nel valore economico.
Pertanto l’estimo è la disciplina che tratta i criteri, i metodi, e le norme per attribuire ai beni
economici un valore espresso, generalmente, nella moneta legale vigente.
In particolare l’estimo si occupa di determinare il valore dei seguenti beni:
- Diritti reali su cose mobili o immobili (diritto di proprietà, di usufrutto, di uso e di abitazione);
- Servizi e forniture (es. servizio di riscaldamento, trasporto di vigilanza, assistenza);
- Valori monetari (debiti, crediti);
- Valori da stabilirsi secondo norme di legge per finalità particolari (espropriazioni, occupazioni
canoni locativi, determinazione di millesimi di comproprietà condominiale).
L’estimo generale e l’estimo speciale.
L’estimo si divide in due principali categorie.
- estimo generale, che espone le teorie relative alla valutazione dei beni (principi
fondamentali, metodi di stima, criteri di stima o aspetti economici, procedimenti di stima);
- estimo speciale, che scende nel particolare e tratta di specifici temi estimativi.
L’estimo speciale, secondo la natura e la destinazione economica dei beni oggetto di valutazione, si
divide in:
- estimo civile (fabbricati civili, ecc)
- estimo agrario o rurale (fondi agrari, ecc.)
- legale (espropriazioni, diritti reali su cosa altrui, successioni, danni, ecc.)
- catastale (stima ai fini fiscali di beni immobili)
- ambientale (beni ambientali, beni pubblici, v.i.a.).
In particolare l’estimo civile è quello che riguarda la stima dei fabbricati civili, industriali e
commerciali, delle aree fabbricabili e degli edifici in condominio.


2. CONCETTI E PRINCIPI BASE DELL’ESTIMO
I principi di base sui quali poggia la logica estimativa possono riassumersi nei seguenti semplici
enunciati:

1. Il valore dipende dallo scopo della stima.
Un bene, quindi, non ha un solo valore ma una pluralità di valori dipendenti dai diversi scopi
della stima. La valutazione di un bene economico non consiste, pertanto, nella
determinazione del solo valore o prezzo di mercato.

2. Il metodo estimativo fondamentale è quello basato sulla comparazione.
Nonostante il valore di un bene sia ottenibile adottando criteri variabili in funzione della
finalità della stima, la sola possibilità di indagine consiste in una analisi storica dei prezzi di
mercato. Tutti i criteri di stima si basano pertanto sulla comparazione.
3. Il “prezzo” è il fondamento del giudizio di stima.
I prezzi certi già realizzati per beni analoghi a quello oggetto di stima, ricavabili dalla
conoscenza del mercato, costituiscono l’unico riferimento certo e storico su cui basare la
valutazione.

4. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.
Il giudizio di stima, se pur formulato sulla base di precise indagini e analisi comparative,
non rappresenta il prezzo di vendita di un bene, ma solo il suo più “probabile” valore di
mercato. Ne consegue che il giudizio di stima ha sempre un carattere meramente
previsionale e si basa su calcoli probabilistici. Ogni giudizio di stima si fonda sulla
previsione della relazione che può esistere tra il grado di utilità di un bene e una determinata
quantità di moneta.
5. Il giudizio di stima deve essere il più possibile oggettivo e generalmente valido.
Il giudizio di stima - pur nella sua inevitabile soggettività - deve essere il più possibile
oggettivo e deve essere formulato, quindi, sulla base della teoria dell’ordinarietà.
L’estimatore, cioè, per costituire una scala di prezzi noti deve prendere in considerazione
beni che per somma di caratteristiche si trovi in condizioni simili a quelle del bene da
stimare prendendo in considerazione situazioni per quanto possibile “ordinarie” e cioè
statisticamente riscontrabili più frequentemente.

3. ASPETTI ECONOMICI DEL BENE

Aspetti economici e Criteri di stima
Sopra si è detto che lo stesso bene può avere contemporaneamente valori diversi. Da ciò deriva che
uno stesso bene può essere valutato sotto aspetti economici diversi (che derivano dallo scopo della
stima) riferibili, per esempio, alla vendita, alla costruzione, alla ristrutturazione, ecc. e che portano,
conseguentemente, a diversi criteri di stima.
L’estimo individua cinque diversi valori di un medesimo bene economico e, di conseguenza, cinque
criteri di stima.

1. Il valore di mercato
Si definisce valore di mercato di un bene quello cui si perviene comparando il bene oggetto della
stima con beni aventi caratteristiche simili di cui si conoscono i prezzi praticati sul libero mercato
Il valore di mercato di un bene può essere determinato, oltre che sulla base dei prezzi noti di
vendita, anche attraverso l’attualizzazione della redditività netta prevedibile del bene stesso.
Questo criterio, in sostanza, si basa sull’analisi dell’andamento dei prezzi del mercato immobiliare
che, come ogni libero mercato, è condizionato dal rapporto tra domanda e offerta. E’il punto di
incontro tra la domanda e l’offerta di un bene che ne determina il prezzo.
In particolare si può affermare che l’andamento dei prezzi, nel libero mercato, è inversamente
proporzionale all’offerta, dal momento che, come è facilmente intuibile, quanto minore sarà
l’offerta di un bene tanto più alto sarà il prezzo che il mercato è disposto a pagare per venirne in
possesso.
2. Il valore di costo
Questo criterio di stima, adottabile per la valutazione di beni immobili prodotti dall’uomo, si basa
sulla identificazione del costo di produzione di un manufatto. Il valore di costo è infatti costituito
dalla sommatoria di tutte le spese che l’imprenditore deve sostenere, nel corso di un processo
produttivo più o meno complesso, per ottenere la completa realizzazione di un bene.
Anche per questo criterio di stima si utilizza la teoria dell’ordinarietà per cui i costi presi in
considerazione sono quelli che sosterrebbe un imprenditore “ordinario”.
Il valore di costo è un criterio particolarmente adatto per la valutazione di un’opera al fine di
determinare l’utile derivante da un eventuale investimento; consente, infatti, di verificare a priori la
convenienza dell’operazione economica che si vuole effettuare, specialmente quando il mercato
edilizio produce a costi superiori ai livelli di mercato del prodotto finito.

3. Il valore di trasformazione
Questo criterio si basa sul raffronto tra il costo che occorre sostenere per attuare la trasformazione
dell’immobile e il valore di mercato che il bene potrebbe assumere a trasformazione avvenuta.
In sostanza mediante questo criterio il più probabile valore di un bene che è suscettibile di
trasformazione si ottiene sottraendo al valore di mercato del bene trasformato tutti i costi che
dovranno essere sostenuti per effettuarne la trasformazione.

4. Il valore complementare
Il valore complementare viene definito quale “valore attribuibile ad un bene riguardato come parte
di un insieme di beni economicamente sinergici”(Realfonzo, Teoria e metodo dell’estimo urbano,
NIS, Roma 1994). In altri termini si tratta del valore attribuibile ad un bene che fa parte di un
insieme di beni che si completano l’uno con l’altro e cioè tra loro complementari. Il valore
complementare si stima per differenza.
Nel caso, ad esempio, che la stima si riferisca ad un immobile che è parte integrante di un
complesso immobiliare, il valore di questo immobile è ricavabile dalla differenza tra il valore di
mercato dell’intero complesso immobiliare e il valore di mercato che il complesso avrebbe se
privato dell’immobile oggetto di stima.

5. Il valore di surrogazione
Molto spesso può capitare di dover stimare il valore di un bene che non è più direttamente
apprezzato dal mercato ovvero il valore di costo di un bene non più in produzione come, per
esempio, un macchinario non più in produzione ma ancora funzionante o un fabbricato industriale
in disuso. In questo caso occorre individuare il valore di mercato, ovvero il valore di costo, di un
bene “surrogabile”, di un bene, cioè, dispieghi analoga funzione e analoga utilità economica del
bene oggetto di stima, pur essendo dissimile. Il valore del bene da stimare sarà ricavabile
direttamente dal valore del bene surrogabile precedentemente individuato, apportando però le
opportune correzioni in funzione della vetustà e della obsolescenza tecnica dell’oggetto della stima.
Questo criterio di stima, che tiene conto del deprezzamento di un bene dovuto ad incuria o disuso, è
applicabile anche ad immobili che si trovino in precarie condizioni di manutenzione e che pertanto
non abbiano subito congrui aumenti di valore nel tempo. Il valore di stima si ricava sempre dal
valore di surrogazione di un bene similare opportunamente abbattuto in base a coefficienti che
tengano in considerazione il deprezzamento dovuto a vetustà ed obsolescenza tecnica.

I PROCEDIMENTI DI STIMA

La scelta del criterio di stima, che viene effettuata individuando le caratteristiche del bene
significative per la determinazione del suo valore, non è sufficiente per definire la metodologia
estimativa che si intende seguire per risolvere il caso specifico. Il criterio di stima identifica, infatti,
gli aspetti economici del bene che devono esser presi in esame per soddisfare gli obiettivi che la
valutazione si propone, ma di per sé non definisce il procedimento da seguire per arrivare alla
determinazione del risultato. La disciplina estimativa contempla fondamentalmente due
procedimenti definibili sostanzialmente come procedimento diretto e procedimento indiretto.

Il procedimento diretto si basa sulla comparazione e viene utilizzato ogni qualvolta sia possibile
ricavare direttamente dal mercato una scala di valori noti riferibili a beni assimilabili con l’oggetto
della stima. I criteri di analogia si riferiscono alla serie di caratteristiche intrinseche ed estrinseche
che, come vedremo in seguito, compongono il valore dell’immobile.
Questo procedimento è quindi utilizzabile solo quando beni analoghi a quello da stimare siano
reperibili sul mercato in modo da consentire la costituzione di una scala di valori definibili anche a
livello parametrico. Il valore sintetico sarà pertanto esprimibile attraverso parametri tecnici o
economici e cioè in euro al metro quadrato (€/mq), euro al metro cubo (€/mc), reddito lordo (Rl) o
netto (Rn) al metro quadrato o a metro cubo e così via.

Il Procedimento indiretto o analitico quando ci si trova nell’impossibilità di formare una scala dei valori noti, si ricorre a un procedimento di stima indiretto basato sulla ricerca di elementi analitici diversi ed eterogenei che, opportunamente elaborati, consentano di determinare il valore del bene oggetto di stima.

Nel determinare, per esempio, il costo di costruzione di un fabbricato è possibile fare ricorso non
solo alla comparazione con i costi parametrici di costruzione di edifici analoghi, ma anche ad una
analisi dettagliata dei diversi fattori di costo in modo da ottenere, dalla somma di ogni singola voce,
il valore complessivo dell’intero fabbricato.

Analogamente, nel caso di una stima a valore di mercato, il più probabile valore di un bene può
essere individuato analiticamente attraverso il calcolo della redditività netta dispiegabile da un bene
in un certo periodo di tempo ad un particolare saggio di capitalizzazione o attualizzazione.

FATTORI CHE INFLUENZANO LA STIMA

Sia che si operi con procedimento sintetico che con procedimento analitico è sempre indispensabile
tenere preliminarmente conto dei diversi fattori che influenzano la stima e che quindi incidono sul
valore finale del bene.
Questi possono essere di tipo ordinario (caratteristiche intrinseche o estrinseche) ovvero di tipo
straordinario (comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni).
Caratteristiche intrinseche ed estrinseche
Le caratteristiche intrinseche sono le caratteristiche ordinarie proprie, specifiche del bene oggetto di
stima.

Ad esempio nel caso in cui oggetto di stima sia una unità immobiliare ad uso abitativo i caratteri
intrinseci sono:
- la superficie;
- il livello di piano;
- la vetustà;
- le rifiniture e lo stato di conservazione;
- gli affacci , la luminosità;
- una distribuzione razionale degli spazi;
- ecc..
Le caratteristiche estrinseche sono le caratteristiche ordinarie “esterne” al bene oggetto di stima,
come fattori ambientali, di zona, ecc.
Nel caso in cui oggetto di stima sia una unità immobiliare ad uso abitativo i caratteri estrinseci
sono:
- la salubrità del luogo;
- l’ubicazione rispetto alle strade, ai servizi e al centro abitato;
- l’esistenza e l’efficienza dei servizi che servono la zona, quali trasporti pubblici, energia
elettrica, gas metano, acqua, ecc.;
- il ceto sociale prevalente che caratterizza il quartiere;