IL PIGNORAMENTO

Il pignoramento immobiliare l'atto con il quale ha inizio l'espropriazione forzata. È l'ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l'avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.). È disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497).
In primo luogo, è necessaria la presenza di un titolo esecutivo e di un atto di precetto. Il pignoramento può essere iniziato solo dopo la notifica di quest'ultimo atto e dopo il decorso del termine per l'adempimento spontaneo in esso indicato. Tale termine non può essere minore di dieci giorni.

L'espropriazione immobiliare può prendere il via entro massimo 90 dalla notifica del precetto. Per provvedervi è necessario notificare al debitore un atto di pignoramento nel quale vanno indicati tutti gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare e, poi, trascrivere tale atto nei registri immobiliari. L'atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno poi depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni. Nel dettaglio, la vendita o l'assegnazione del bene devono avvenire al massimo entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perde ogni efficacia e la sua trascrizione è cancellata.

Custodia

Nel corso della procedura esecutiva, i beni pignorati sono custoditi da un soggetto che generalmente è identificato con il debitore. Tuttavia, su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo. Il custode, chiunque esso sia, deve rendere il conto dell'amministrazione e curare il mantenimento del bene. 

Nel corso della procedura esecutiva, il debitore è generalmente autorizzato a continuare ad abitare nell'immobile.

È interessante sottolineare che nelle procedure esecutive iniziate a partire dal 27 giugno 2015, al creditore è data la facoltà di pignorare i beni immobili sui quali è stato posto dal debitore un vincolo di indisponibilità o che sono stati donati, anche prima che tali atti siano stati dichiarati inefficaci.

Il creditore, inoltre, deve essere munito di titolo esecutivo e deve aver trascritto l'atto di pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole.

Valore dell'immobile

Il valore dell'immobile pignorato è stabilito dal giudice tenendo conto del valore di mercato determinato in forza degli elementi che siano stati forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi del primo comma dell'art. 569 del codice di rito.

Come accennato, il pignoramento immobiliare perde efficacia se non è seguito entro 45 giorni dalla vendita o dall'assegnazione del bene.

La vendita, in particolare, va richiesta formalmente con un atto da depositare in Tribunale. Nei 60 giorni successivi al deposito di tale atto (prorogabili al massimo una sola volta, per la medesima durata e in presenza di validi motivi) vanno depositati in Tribunale anche gli estratti del catasto e i certificati dai quali si evincono le iscrizioni e le trascrizioni fatte nei 20 anni precedenti sul medesimo immobile.Se tali termini non vengono rispettati, il pignoramento viene dichiarato inefficace a la procedura si estingue.

Conversione del pignoramento

È opportuno infine evidenziare che il debitore il cui bene immobile sia stato pignorato può chiedere, prima che ne sia disposta la vendita o l'assegnazione, la conversione del pignoramento. Si tratta, in sostanza, di sostituire il pignoramento con una somma di denaro al fine di evitare l'espropriazione. Se il giudice lo stabilisce, il debitore può anche versare la somma determinata nell'istanza di conversione (maggiorata degli interessi scalari) con rateizzazioni mensili di durata massima di 36 mesi. A partire dal 21 agosto 2015, quando ammette la sostituzione di beni immobili (o anche mobili) pignorati il giudice dispone anche che le cose siano liberate dal pignoramento con il versamento dell'intera somma.