DISCIPLINA URBANISTICA ED EDILIZIA

 IL DIRITTO URBANISTICO E LE SUE NORME

Il diritto urbanistico è quella branca del diritto amministrativo che regola la facoltà di edificare,

ossia di costruire nuovi edifici.

Nell’ambito del diritto urbanistico rientra anche la materia edilizia: urbanistica ed edilizia, anche se

riguardano entrambe il governo del territorio, vanno però tenute distinte, pur essendo la seconda

compresa nella prima.

L’urbanistica consiste nell’attività di programmazione e di pianificazione delle modifiche del

territorio (i piani urbanistici stabiliscono se è possibile costruire o meno su un determinato

territorio).

L’edilizia stabilisce, invece, le modalità attraverso cui può realizzarsi la trasformazione territoriale

ammessa dal piano (necessità di concessione o meno, caratteristiche dell’edificio, qualità tecniche,

ecc.).

L’urbanistica si propone, dunque, di assicurare, pur promuovendo lo sviluppo edilizio delle città, lo

sfruttamento razionale di tutto il territorio nazionale, non solo quello urbano, al fine di contenere

gli effetti più deleteri di esso (sovraffollamento, inquinamento, alterazioni dell’assetto

idrogeologico della zona, inadeguatezza dei servizi. ecc.).

In Italia la prima disciplina urbanistica di carattere generale è stata posta dalla Legge 17 agosto

1942, n. 1150 (Legge urbanistica) che a lungo è stata il testo base della materia. Successivamente,

per colmare alcune lacune rilevate in fase di applicazione, fu necessario emanare una ulteriore

legge (L. 6 agosto 1967, n. 765) definita Legge ponte che nacque, appunto, come normativa

parziale e provvisoria nella prospettiva di un’imminente riforma urbanistica che ancora oggi non è

stata attuata.

Altra legge fondamentale è quella del 28 gennaio 1977, n. 10 (Legge Bucalossi, dal nome del suo

promotore) conosciuta anche come legge sui suoli, che ha sancito l’onerosità della concessione

edilizia.

Nel 1985 è stata, poi, emanata la Legge 28 febbraio 1985, n. 47 destinata a contrastare il dilagante

fenomeno dell’abusivismo edilizio, che ha previsto anche un’ampia sanatoria delle costruzioni

abusive (primo condono edilizio).

In Italia vi sono stati diverse sanatorie edilizie: una nel 1985 (L. 47/85), l’altra nel 1994 (L. 724/94

art. 39) e l’ultima nel 2003 (L. 326/2003).

Quelli citati sono solo alcuni dei testi normativi che regolano il diritto urbanistico: la disciplina è,

infatti, molto frammentata e ha subito numerose modifiche non solo da parte di provvedimenti

normativi, ma anche di numerose sentenze della Corte Costituzionale.

LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA

I piani urbanistici costituiscono il principale strumento di controllo e di indirizzo urbanistico: essi
hanno lo scopo di determinare l’assetto e l’incremento edilizio dei centri abitati e l’ordinato
sviluppo urbanistico del territorio.
La legge urbanistica del 1942 – che anche se in parte abrogata da leggi successive rappresenta
ancora il testo fondamentale in tema di pianificazione – prevede due livelli di pianificazione.
Il primo livello (pianificazione con finalità di assetto del territorio) ha ad oggetto ampie porzioni di
territorio (regioni, comprensori intercomunali, comuni) ed ha lo scopo di fornire direttive generali
cui devono attenersi i piani urbanistici del secondo livello; questi strumenti urbanistici sono di
competenza di Regioni, Comunità Montane, Comprensori costituiti da più Comuni, Comuni e
hanno valore a tempo indeterminato.
Il secondo livello di pianificazione (pianificazione di attuazione) è, invece, di competenza
esclusivamente comunale e riguarda i singoli aggregati urbani: esso ha lo scopo di dare attuazione
ai piani sovraordinati.
Facendo corso ad uno schema largamente esemplificativo, può dirsi che la legislazione vigente
prevede i seguenti tipi principali di piano:
a) piani territoriali di coordinamento regionali e sub-regionali, che indirizzano la
programmazione e la pianificazione urbanistica dei diversi enti locali al fine di coordinare
gli interventi urbanistici ed edilizi in un ambito territoriale più vasto di quello comunale;
b) piani territoriali provinciali generali, che si estendono sul territorio provinciale; sono
caratterizzati da previsioni e norme attinenti la protezione della natura e dell’ambiente, la
difesa del suolo e delle acque, la tutela delle bellezze naturali (nel Lazio sono stati istituiti
con L.R. 38/99).
c) piani territoriali paesistici, che si estendono su di un territorio che non coincide
necessariamente con limiti amministrativi; sono caratterizzati da previsioni e norme attinenti
il solo settore paesistico;
d) piani urbanistici delle comunità montane, che riguardano più comuni ricadenti in territori
di tipo montano;
e) piani regolatori generali, che riguardano l’intero territorio di un Comune e sono
caratterizzati dalla globalità delle previsioni per quel territorio;
f) programmi di fabbricazione, che possono definirsi come elementari piani regolatori dei
Comuni più piccoli; anche questi, come i piani regolatori generali, sono finalizzati alla
regolamentazione dell’assetto urbanistico del territorio comunale;
g) piani particolareggiati di esecuzione e piani di lottizzazione , che si estendono a porzioni
del territorio comunale e rappresentano strumenti di attuazione dei piani regolatori generali e
dei programmi di fabbricazione;
h) piani di zona per l’edilizia economica e popolare (art.1 L.167/1962) che si riferiscono a
porzioni del territorio comunale da destinarsi, appunto, ad edilizia ad uso abitativo di tipo
economico;
i) programmi pluriennali di attuazione, che sono predisposti per la organizzazione
temporale degli interventi, cioè per indicare le priorità da osservare nell’attuazione degli
strumenti urbanistici, indicando, nell’ambito del territorio comunale, le zone in cui lo
sviluppo edilizio dovrà prioritariamente indirizzarsi.

Con il termine edilizia, spesso usato in unione o in alternativa al termine urbanistica, si indica la

branca del diritto urbanistico che si occupa specificatamente degli aspetti esecutivi dell’attività

edilizia. Per attività edilizia si intende, inoltre, la costruzione di manufatti stabili destinati a

soddisfare bisogni abitativi (case, palazzi, strade, ecc.) o produttivi (fabbriche, uffici, negozi, centri

commerciali, centri direzionali, ecc.).

Il primo strumento attraverso i quali la Pubblica Amministrazione, dopo aver provveduto alla

pianificazione urbanistica generale, controlla e regola il concreto esercizio del diritto di edificare è

il regolamento edilizio.

Il regolamento edilizio è lo strumento urbanistico che tutti i Comuni sono obbligati a predisporre:

esso contiene norme pratiche relative all’edificazione, cioè all’attività di costruzione, al fine di

garantire l’incolumità pubblica, l’igiene estetica e l’ordinato sviluppo dei centri abitati.

Se i piani urbanistici stabiliscono se, cosa e quando edificare, il regolamento stabilisce come

edificare.

In termini concreti, la differenza si può così sintetizzare:

- il piano urbanistico stabilisce dove costruire;

- il regolamento edilizio stabilisce come costruire.

LA LEGISLAZIONE SPECIALE IN MATERIA EDILIZIA

Numerose sono le leggi speciali che dettano norme in materia edilizia per meglio regolamentare
l’attività edificatoria del privato. Alcune di queste sono state riprodotte e riordinate dal T.U. in
materia edilizia. Si riporta di seguito l’elencazione delle norme più importanti:

a) norme antisismiche
b) norme sulle opere in cemento armato
c) norme sull’igiene nell’edilizia
d) norme sulle barriere architettoniche (es.: L.13/89)
e) norme per la sicurezza degli impianti ( es.: L.46/90 sostituita dalla L.37/08)
f) norme sull’igiene e la sicurezza degli ambienti di lavoro (es.: D. Lgs.626/94 sostituito dal D.
Lgs.81/08 poi integrato e modificato dal D. Lgs.1066/09).