CREDITI D'IMPOSTA PER RIACQUISTO PRIMA CASA

IL CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA "PRIMA CASA" 

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. 

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta. Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto. Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente: 

• In diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto 

• Per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito 

• In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto 

• In compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). 

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo. 

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI 

Quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. 

Questo può accadere se: 

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false 

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. 

Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene.

• non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. 

• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONI 

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione: 

• Il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale 

• Il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura • il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato. 

COME EVITARE LE SANZIONI 

(O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA) 

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che: 

Se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.